Обязателен ли риэлтор?
Часто приходится слышать вопрос: «обязательно обращаться к риэлтору для аренды квартиры?». Ответ на этот вопрос - нет. Ни один закон или подзаконный акт не обязывает лицо нанимать риэлтора для того, чтобы арендовать жилье. То есть, можно самому найти себе квартиру, например, на различных интернет-досках с объявлениями и без посредников подписать договор аренды с собственником.
Но пользуясь услугами риэлтора, Вы частично снимаете с себя обязанности по проверке квартиры. Как правило, проверкой квартиры, а также всех необходимых документов занимаются риэлторы, но потенциальному арендатору желательно уточнить у нанятого посредника, входит в перечень его услуг проверка правоустанавливающих документов на квартиру.
Правила аренды квартиры.
Согласно ст. 815 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ) наниматель обязан использовать жилье лишь для проживания в нем, а также обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии.
При составлении договора аренды, арендатор обязан указать в таком договоре лица, которые будут проживать с ним (ст. 816 ГКУ). Но, если срок аренды квартиры менее одного года, то указывать таких сожителей не обязательно (ст. 821 ГКУ).
Относительно оплаты аренды жилья, то размер и порядок такой платы обязательно указывается в договоре аренды. Если в договоре не указан срок оплаты, то арендатор обязуется оплачивать аренду ежемесячно. Также не допускается одностороннее изменение размера арендной платы, если иное не предусмотрено договором (ст. 820 ГКУ). Поэтому вопрос изменения арендной платы должно четко быть урегулирован в договоре.
Обязанности по ремонту жилья распределены следующим образом:
текущий ремонт должен осуществлять арендатор, а
капитальный - арендодатель, если иное не предусмотрено договором (ст. 819 ГКУ).
Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора аренды жилья на новый срок в случае окончания срока аренды (ст. 822 ГКУ).
Даже если арендодатель полностью доверяет своему нанимателю, всегда есть риск повреждения имущества или самой квартиры. Для уменьшения этих рисков арендодателю стоит застраховать квартиру от повреждений имущества, или, например, от затопления соседей. Стоимость такой страховки в среднем стартует от 100 гривен в год. Но страховую компанию обязательно необходимо сообщить о том, что квартира сдается в аренду.
С пожеланием нанимателя прописаться в квартире стоит отнестись осторожно. Во-первых, понятие «прописка» давно уже потеряло актуальность, поскольку в законодательстве Украины существует понятие «место регистрации». Место регистрации не дает никакого права собственности на жилье.
Но при регистрации молодой семейной пары, они имеют право без согласия арендодателя «прописать» в квартире своего малолетнего ребенка. В таком случае, если арендодатель пожелает продать такую квартиру, то придется получать разрешение на отчуждение жилья от органов опеки.
Важным аспектом аренды квартиры является порядок расторжения договора аренды и следующие правовые последствия. Правовым последствием расторжения договора аренды жилья является выселение нанимателя.
Согласно ч. 1 ст. 825 ГКУ наниматель имеет право в любой момент расторгнуть договор аренды, но при условии, если он предупредит об этом арендодателя за 3 месяца до выселения. Если же арендатор без предупреждения арендодателя освободит квартиру, то последний вправе потребовать компенсировать плату за проживание в квартире за 3 месяца. Но требовать такую выплату арендодатель вправе, если докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом.
Также договор может быть расторгнут если квартира стала непригодной для проживания.
В свою очередь, арендодатель вправе потребовать суд расторгнуть договор аренды в случае, если:
Наниматель не оплачивает арендные платежи в течение последних 6 месяцев. А при краткосрочной аренде (до 1 года) - при неуплате более двух раз.
Имущество в квартире, или же квартира была испорчена нанимателем или лицами, с которыми он проживает.
Не в судебном порядке арендодатель может расторгнуть договор аренды в случае необходимости использования жилья для проживания самого арендодателя и членов его семьи (ч. 3 ст. 825 ГКУ).
Арендатор должен быть предупрежден о расторжении договора не позднее чем за два месяца.
Если наниматель использует квартиру не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, арендодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений.
Если же такие нарушения не будут устранены, то владелец квартиры может потребовать расторгнуть договор аренды.
Но бывают случаи, когда стороны мирно договорились и хотят быстро расторгнуть такой договор. В таком случае, сторонам следует заключить дополнительное соглашение, которым они могут досрочно расторгнуть договор аренды. В таком соглашении необходимо предусмотреть пункт «стороны договорились, что не имеют друг к другу претензий».
В договоре можно предусмотреть иной порядок расторжения договора. Например, добавить пункт, по которому арендодатель вправе потребовать расторгнуть договор аренды «без объяснения причин», предварительно предупредив нанимателя за неделю (или за другой период).
Если арендатор отказывается покидать квартиру, есть как минимум два способа решить эту проблему:
обратиться в суд;
обратиться в полицию.
Со дня подачи иска в суд, до дня получения решения суда может пройти несколько месяцев или более. Поэтому эффективнее будет сначала обратиться в полицию. Скорее всего недобросовестный наниматель, увидев наряд полиции, решит все-таки освободить квартиру.
Какие документы проверять при аренде квартиры?
Проверка правоустанавливающих документов на квартиру - это один из важнейших этапов в процессе аренды жилья, поскольку если таких документов нет, или владелец отказывается их показывать, или же их подлинность вызывает сомнение, то и нет смысла дальше сотрудничать с таким владельцем.
В первую очередь необходимо попросить у арендодателя следующие документы:
Договор купли-продажи квартиры или другой документ, подтверждающий право собственности владельца на квартиру (договор дарения, завещание и т.д.).
Все эти документы должны быть нотариально заверены и оформлены на нотариальном бланке. Если подписи сторон на таких документах не были должным образом заверенные, то такой договор является недействительным.
В договоре должна быть указана точная адрес квартиры, то есть ее номер, номер дома, в котором она расположена, улица и населенный пункт, а также общая площадь объекта недвижимости.
Также благодаря договору купли-продажи квартиры, Вы можете узнать количество владельцев. Если владельцев квартиры несколько, то с ними тоже необходимо заключать договор аренды, поскольку если Вы заключите договор аренды только с одним из владельцев, то это может быть основанием для расторжения договора аренды со всеми юридическими последствиями.
Выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Такая выписка (извлечение) является подтверждением того, что квартира принадлежит арендодателю, и его данные были внесены в государственный реестр. Важно убедиться, что все данные в выписке совпадают с информацией, содержащейся в договоре купли-продажи квартиры: точный адрес квартиры, ее площадь, владелец и его личные данные.
Документы, подтверждающие полномочия представителя арендодателя.
Если от имени арендодателя действует его представитель, то необходимо проверить документы, наделяющие его соответствующими полномочиями. Как правило, таким документом является доверенность.
Если владелец физическое лицо (в том числе и физическое лицо-предприниматель), то доверенность обязательно должна быть нотариально засвидетельствована. В случае если владельцем является компания (то есть юридическое лицо), то в таком случае не обязательно, чтобы доверенность была удостоверена нотариусом. Также, стоит обратить внимание на текст доверенности. Там обязательно должны быть предусмотрены те действия, которые стороны собираются сделать.
Если же арендодатель юридическое лицо, то от ее имени всегда будет осуществлять действия представитель. Если, например, подписывает договор аренды директор компании, то доверенность не нужна, поскольку директор (руководитель) предприятия по закону и уставу компании уполномочен на совершение такого рода сделки. Но здесь необходимо проверить является ли он директором, и нет ограничений на совершение действий от имени компании. Проверить такую информацию Вы можете на сайте единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований (далее - ЕГРПОУ), написав в поисковое поле название компании или ее код ЕГРПОУ.
Если же подписывает договор аренды от имени компании не директор, а другое лицо, то документом, подтверждающим его полномочия, является доверенность. Как упоминалось выше, такое поручение не обязательно должно быть заверено нотариусом. Выдать его может директор компании.
Проверка владельца квартиры на наличие долгов.
Это действие не является обязательным, но для перестраховки на будущее - не будет лишней. Узнав больше о арендодателя, Вы можете уберечь себя от проблем, поскольку владелец квартиры может быть должником и его имущество (включая съемную квартиру) может быть под арестом. Проверить является ли человек в реестре должников и или открыто против нее исполнительном производстве можно на сайте Минюста.
Не лишним будет проверить, в каких судебных исках принимал, или принимает участие арендодатель. Проверить такую информацию можно на сайте Судебной власти.
Другие документы, связанные с квартирой.
Таким документом, например, может быть технический паспорт. Благодаря техническому паспорту можно узнать - не было перепланировок, или чуть ли не подключали газовое или другое оборудование без соответствующих разрешений.
Стоит уточнить у хозяина, не сдает ли он эту же квартиру другим арендаторам. К сожалению, не сдана другим людям квартира нельзя проверить через Интернет, или другие источники информации. В таком случае придется поверить на слово. Но пункт о том, что арендодатель гарантирует, что квартира не сдается другим лицам, может быть предусмотрен договором аренды. Подробно о договоре аренды мы изложим ниже.
Как заключить договор аренды квартиры?
В первую очередь стоит отметить, что согласно ст. 811 ГК Украины договор аренды заключается в письменной форме. То есть, если договор аренды будет составлен устно, то такой договор является недействительным и доказать факт аренды будет невозможно. Поэтому мы настоятельно рекомендуем заключать договор в письменной форме, даже если Вы сдаете или арендуете квартиру у родственника.
Также письменный договор аренды квартиры поможет урегулировать возможные споры сторон в будущем, например, если стороны каждый по-своему понимает порядок оплаты. В таком случае, четко прописан такой порядок в договоре поможет урегулировать разногласия.
При аренде квартиры на срок более 3 лет, договор должен быть обязательно нотариально заверенный (ст. 793 ГКУ).
Далее в договоре необходимо указать идентификационные данные сторон. Для физических лиц (в том числе и ФЛП) это:
фамилия имя отчество;
идентификационный номер налогоплательщика;
серия и номер паспорта гражданина Украины или другого документа, устанавливающего личность (вид на жительство, удостоверение беженца и т.д.) в случае, если одна из сторон иностранец;
адрес регистрации, и / или проживания сторон;
номер банковского счета.
Для юридических лиц:
полное название компании;
Код ЕГРПОУ;
фамилия, имя, отчество директора/представителя компании и на основании чего действует (устав/доверенность)
юридический адрес;
номер банковского счета.
Также в договоре должен быть предусмотрен предмет договора. По договору аренды квартиры одна сторона - собственник квартиры (арендодатель) передает или обязуется передать другой стороне (арендатору) квартиру для проживания в нем на определенный срок за плату.
Следующим пунктом необходимо указать точный адрес квартиры, ее площадь, и регистрационный номер объекта недвижимости. Эти данные помогут четко идентифицировать квартиру, которая арендуется.
Также существенными условиями договора аренды жилья являются:
порядок оплаты арендуемого жилья;
срок аренды;
обязанности сторон;
реквизиты сторон.
Договор аренды может в себе содержать и другие условия, не противоречащие действующему законодательству Украины. Шаблон договора аренды квартиры прикреплен к этой статье.
Акт приема-передачи квартиры при аренде.
При заключении договора аренды необходимо также составить акт приема-передачи квартиры. В этом документе стороны могут зафиксировать, во-первых, сам факт того, что арендатор заселился и начал проживать в квартире, и во-вторых, все дорогостоящее имущество, переданное арендатору. Также в акте можно зафиксировать показания счетчика на момент передачи квартиры.
Такой документ подписывается в двух идентичных экземплярах для каждого из сторон.
Уплата налогов при аренде квартиры.
Доходы, полученные от сдачи в аренду жилья, подлежат налогообложению. Поскольку такие доходы получает арендодатель, то он и обязан платить налоги. То есть, наниматель не платит никаких налогов при аренде жилья.
Ставки и вид налога зависят от плательщика.
Если арендодатель - физическое лицо, то он обязан заплатить в казну 19,5% (18% НДФЛ и 1,5% военный сбор) от суммы дохода, который он получил от сдачи имущества в аренду (п.170.1 Налогового кодекса Украины)
Такой арендодатель обязан по итогам года подать в налоговую службу декларацию об имущественном состоянии и доходах, в котором отразить доход от сдачи в аренду имущества и самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ и военный сбор.
ФЛП или юридическое лицо третьей группы упрощенной системы налогообложения платит единый налог в размере 5% от дохода, но при условии, если общая площадь жилья, сдаваемого не превышает 100 квадратных метров (п.п. 291.5.3.Налогового кодекса Украины). В противном случае, такой ФЛП или юридическое лицо теряет статус плательщика третьей группы и переводиться на общую систему налогообложения.
Юридическое лицо на общей системе налогообложения является плательщиком налога на прибыль (ставка 18%). При этом объектом налогообложения является не доход, а прибыль (доходы минус расходы). То есть, такой арендодатель обязан внести доходы от сдачи в аренду в общие доходы компании, уменьшить это число на размер расходов в соответствующем отчетном периоде и с этой разницы уплатить налог на прибыль в размере 18%.
Если у Вас возникли какие-либо вопросы, задавайте их в комментариях либо запишитесь на консультацию Юридического бюро «Линия права» по тел. 063-736-87-33, 066-089-09-26, на сайте https://linia-prava.in.ua или социальных сетях Facebook и Іnstagram.
