Как не платить 1% пенсионного сбора с купли-продажи недвижимого имущества: реализация на практике

Норма, предусматривающая необходимость уплаты пенсионного сбора в связи с приобретением недвижимого имущества, появилась еще в далеком 1999 году. Законом Украины №967-IV от 15.07.1999 была дополнена ст. 1 Закона Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» №400/97-ВР - в перечень плательщиков сбора на обязательное государственное пенсионное страхование были добавлены также лиц, приобретающие недвижимое имущество. Это любые лица (физические или юридические), которые приобретают жилой дом или его часть, квартиру, садовый дом, дачу, гараж или другое здание.

Пенсионный сбор в случае приобретения земельного участка

Законом №400/97-ВР установлено, что сбор на обязательное государственное пенсионное страхование уплачивается при приобретении объектов, подпадающих под определение первой группы основных фондов согласно Закону Украины «О налогообложении прибыли предприятий» №334/94-ВР, а именно: здания, сооружения, их структурные компоненты, в т.ч. жилые дома и их части (квартиры). Согласно указанной трактовки в разрезе закона №400/97-ВР, земельный участок не относится к недвижимому имуществу, от операций по приобретению которого возникает необходимость уплаты пенсионного сбора. Это означает, что лица, которые приобретают земельные участки, не платят указанный сбор. Это неоднократно разъяснял Пенсионный фонд Украины, в частности, в письме от 27.03.2012 №7107/03-20.

Законом №400/97-ВР были определены исключения, при наличии которых граждане не уплачивают сбор на обязательное государственное пенсионное страхование с операций купли-продажи недвижимого имущества:
1) граждане приобретают жилье и находятся в очереди на получение жилья;
2) граждане приобретают жилье впервые.

Механизм реализации нормы по уплате пенсионного сбора по приобретению недвижимого имущества был утвержден постановлением Кабинета Министров Украины №1740 от 03.11.1998 (далее - Постановление) с учетом изменений №1549 от 25.08.1999. В частности, п.15-1 этого документа установлено, что пенсионный сбор с операций купли-продажи недвижимого имущества уплачивается в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи. Согласно п.15-3, нотариальное удостоверение или регистрация на бирже договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется при наличии документального подтверждения уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование.
Касающиеся исключений, установленных Законом №400/97-ВР об отсутствии обязанности уплаты пенсионного сбора с операций купли-продажи недвижимого имущества, то Постановлением этот вопрос не был урегулирован. В частности, оставался открытым вопрос, каким образом подтвердить факт приобретения имущества впервые, какой должна быть процедура установления этого факта.

Поиски пути реализации возможности применения льготы

С целью установления единой нотариальной практики по вопросам применения Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» от 15 июля 1999 года №967-XIV Министерством юстиции Украины и Пенсионным фондом Украины предоставлено в письме от 13.12.99 №34-1712/1851, №06/6472 разъяснения. В частности, было установлено, что для документального подтверждения льгот граждан по освобождению от уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование нотариусом может быть принята справка органа, осуществляющего улучшения жилищных условий, свидетельствующая о пребывании гражданина-покупателя в очереди на улучшение жилищных условий.
В то же время в письме сделан акцент на том, что в Украине не существует единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и, соответственно, органа, компетентного выдавать справки в подтверждение обстоятельств первичного приобретения жилья. В связи с этим Пенсионный фонд Украины обратился в Конституционный Суд Украины по официальному толкованию нормы п. 9 ст. 1 упомянутого Закона в части установления механизма освобождения граждан, впервые приобретающих жилье, от уплаты сбора. Пенсионный фонд считал, что временно, до решения этого вопроса Конституционным Судом Украины нотариус может принять в качестве документа, подтверждающего указанную льготу, справку органа Пенсионного фонда Украины.
Но через некоторое время сам Пенсионный фонд отказался предоставлять такие справки, аргументируя свою позицию тем, что не владеет информацией относительно прав собственности на недвижимое имущество и в случае предоставления соответствующего документа о признании гражданина лицом, которое приобретает недвижимое имущество впервые, выданного органом, к компетенции которого это относится, он будет освобожден от уплаты сбора. Учитывая, что в настоящее время такого органа не существует, лицом, которое приобретает жилье впервые, гражданина может быть признано в судебном порядке (письмо от 19.11.2003 №04/9201).
Так на практике возник единый механизм реализации освобождения от уплаты пенсионного сбора в случае приобретения жилья впервые - это судебная защита своих прав. Позиция суда по этому вопросу была однозначной: отсутствие в Украине единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и лишения Пенсионного фонда Украины и его территориальных отделений возможности установить приобретение квартиры конкретным лицом впервые не может ставиться в вину лицу, поскольку не определенный порядок выполнения законодательно закрепленных норм не может приводить к нарушению или ограничению прав граждан (постановление ВСУ от 14.05.2019, дело №819/145/17).

Новые изменения в Порядок уплаты сбора

23 сентября 2020 Кабинет Министров Украины принял постановление №866 «О внесении изменений в Порядок уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с отдельных видов хозяйственных операций» (вступило в силу 26 сентября 2020), регулирующим вопросы установления факта приобретения жилья впервые и создание механизма реализации права граждан.
Сбор на обязательное государственное пенсионное страхование с операций купли недвижимого имущества не уплачивается, если лицо приобретает жилье впервые, что может подтверждаться:
1) заявлением физического лица о том, что он не имеет и не приобретал права собственности на жилье;
Важно: закрепленная в постановлении №866 норма о том, что лицо «не имеет и не приобретало права собственности на жилье», означает, что лицо не только не покупала жилье, но и не приватизировала, не наследовала, не получала в дар, а также не покупала как долю в общем имуществе супругов (то есть, если лицо состоит в браке и жена/муж покупает на свое имя жилье, такая недвижимость приобретается в общую совместную собственность, поэтому другой из супругов становится совладельцем такого недвижимого имущества и не может считаться таким , не владеет недвижимостью).
2) сведениями из Государственного реестра прав на недвижимое имущество (с учетом сведений из неотъемлемой архивной составляющей этого Реестра о получении, изменении и прекращении прав на недвижимое имущество, об изменениях в соответствующих записях Государственного реестра прав на недвижимое имущество) об отсутствии зарегистрированных за таким лицом прав собственности на жилье, а также данными о неиспользовании жилищных чеков для приватизации или использования их для приватизации доли имущества государственных предприятий и земельного фонда. Документом, подтверждающим неиспользование жилищных чеков для приватизации государственного жилого фонда, является справка с места жительства (после 1992 года).
3) если лицо находится в очереди на получение жилья, этот факт может подтверждаться документом, выданным органом, к компетенции которого относится ведение учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется без документального подтверждения уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с операций купли-продажи недвижимого имущества при наличии указанных выше информации и документов, подтверждающих освобождение от уплаты сбора.

Документы, подтверждающие освобождение от уплаты сбора

Заявление физического лица о том, что он не имеет и не приобретал права собственности на жилье, подается лицом лично. Что касается сведений из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, то такая информация без труда проверяется в помощью доступа к указанному реестру.
Относительно необходимости представления данных о неиспользовании жилищных чеков для приватизации или использования их для приватизации доли имущества государственных предприятий и земельного фонда, то постановлением №866 установлено, что документом, подтверждающим неиспользование жилищных чеков для приватизации государственного жилищного фонда, являются справки с места жительства (после 1992 года). Кем именно должны выдаваться такие справки, в постановлении №866 не указано, поэтому необходимо обратиться к законодательству, которое регулирует порядок приватизации государственного жилого фонда.
Жилищные чеки - это приватизационные бумаги, получаемые всеми гражданами Украины и используемые при приватизации государственного жилищного фонда. Они могут также использоваться для приватизации доли имущества государственных предприятий, земельного фонда (ст. 4 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19 июня 1992 года №2482-XII).
Согласно п. 17, 18 «Положения о порядке передачи квартир (домов), жилых помещений в общежитиях в собственность граждан» (приказ №396 от 16.12.2009  Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины), гражданин, который изъявил желание приватизировать занимаемую им и членами его семьи на условиях найма квартиру (дом), жилое помещение в общежитии, комнату в коммунальной квартире, обращается в орган приватизации и должен предоставить документы, среди которых документ, подтверждающий неиспользование им и членами его семьи жилищных чеков для приватизации государственного жилого фонда.
Согласно п. 20 указанного Положения, документом, подтверждающим неиспользование гражданином жилищных чеков для приватизации государственного жилого фонда, является справка, изданная органом приватизации по предыдущему месту проживания (после 1992 года), о неиспользовании права на приватизацию государственного жилищного фонда (кроме территории проведения антитеррористической операции и временно оккупированной территории).
Вместе с тем следует отметить, что к 30 июня 1999 года было предусмотрено получение неиспользованных жилищных чеков в наличной форме. Жилищные чеки граждан, имеющих жилье на праве собственности, а также жилищные чеки, полученные гражданами в порядке компенсации за недостаточную площадь при приватизации занимаемой ими государственной квартиры (согласно ст. 4 указанного Закона), использовались для приобретения доли имущества государственных предприятий. Начиная со II полугодия 1999 года, сертифицированная приватизация закончилась, и выдача гражданам неиспользованных жилищных чеков в наличной форме не предусматривалась (приказ Фонда государственного имущества и Госжилкоммунхоза Украины от 28.03.1996 №351/26, разъяснения от 1 июля 2007 года Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины).
Согласно постановлению Кабинета Министров Украины №305 от 26.04.1993 «О выпуске в обращение приватизационных жилищных чеков», последние подлежат выпуску в виде приватизационных депозитных счетов, порядок открытия которых и осуществления с них платежей регулируются «Положением о порядке открытия приватизационных депозитных счетов и осуществления с них платежей », утвержденным постановлением правления Национального банка Украины от 27.04.2000 №179. Согласно указанного постановления, выпуск жилищных чеков в виде приватизационных депозитных счетов должен обеспечивать Сберегательный банк Украины на основании списков граждан, имеющих право на получение приватизационных бумаг (открытие приватизационных депозитных счетов), при условии предоставления гражданином Украины приватизационных платежных поручений, выданных органами приватизации, которые свидетельствуют о получении гражданином статуса потенциального покупателя объектов приватизации, а также соответствующей отметки органа приватизации государственного жилищного фонда в паспорте о праве на бесплатную приватизацию жилья в подходящем для данного гражданина объеме.
Итак, органами, которые могут быть уполномочены выдать документ, подтверждающий неиспользование жилищных чеков для приватизации государственного жилищного фонда, есть соответствующий отдел органа приватизации по месту жительства (один или несколько в зависимости от того, сколько раз лицо с 1992 года изменяло место регистрации), а также Сберегательный Банк Украины.

Постановление №866 «О внесении изменений в Порядок уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с отдельных видов хозяйственных операций», принятое Кабинетом Министров Украины 23 сентября 2020, является важным шагом для создания действенного механизма реализации прав граждан по применению льготы и освобождения от уплаты пенсионного сбора с операций купли-продажи недвижимого имущества в случае приобретения жилья впервые. Это возможность избежать долгих судебных процессов, защищая свои законные права, а также сэкономить время и деньги. В то же время надеемся, что реализация этого постановления на практике не будет сложной и действительно облегчит жизнь обычным гражданам.

Если у Вас возникли какие-либо вопросы, задавайте их в комментариях либо запишитесь на консультацию Юридического бюро «Линия права» по тел. 063-736-87-33, 066-089-09-26, на сайте https://linia-prava.in.ua или социальных сетях Facebook и Іnstagram.